下半年监管部门多次释放监管升级、金融收紧信号

近日，贝壳研究院发布了房企融资三季度报告。

数据显示，2020年前三季度，房企境内外发债合计约9718亿元，累计同比增长1%，增幅进一步收窄，但整体规模发行超越原有预期。主要由于上半年国内在“稳经济”的方向下境内融资环境边际宽松所致。

从发债结构来看，房企债券境内融资规模占比62%，达近4年同期高位。分析称，这主要是国内防疫工作开展得力，经济稳定复苏提振市场信心，房企销售业绩超预期恢复等综合因素所致。由于境外债市受疫情、经济、政治等因素影响，自4月零发债后，持续保持高度不确定性。

进入下半年，监管部门已多次释放监管升级、金融收紧的信号。作为收紧的过渡期，三季度仍保持较高的发债规模。数据显示，房企在今年三季度实现融资规模约3247亿元，同比增长14%，发债规模刷新历史记录。

从三季度结构来看，8月-9月连续两月环比发债规模下降，且降幅逐步扩大，融资监管影响已初步显现。四季度融资规模大概率保持环比下降，因此房企销售端压力或进一步加大。为冲击年度目标，抢占“中秋十一”节假日市场，房企或采用促销政策，用回款对冲融资端压力。

此外，与上半年融资利率下降趋势不同的是，三季度境内境外融资利率持续走高。融资环境趋紧与房企融资需求居高不下，助推了这种趋势。数据显示，三季度到期债务规模2862亿元，较二季度增长54.4%，房企偿债压力较大。不过，今年四季度到期债务规模折合约2707亿元，较三季度下降约5.4%。因此可以推测，四季度房企发债规模增速大概率同势下降。

今年8月份，住建部与央行相继约谈重点房企，再次向市场释放“降负债”信号，并下发《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》，表中涉及资产负债率等8项指标，其中涵盖了之前网传的“三条红线”项。贝壳研究院预计，四季度金融环境趋紧，金融监管升级，房企融资或高度承压。